A társasház létrejötte és alapvető szabályai

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Garadnai Tibor | 2026.03.19 | Minden egyéb, ami érdekelheti

A társasház mint jogi konstrukció sajátosságát alapvetően három elem határozza meg: egyrészt mindenképpen vannak olyan részei, amelyek külön tulajdonban vannak, másrészt vannak olyanok, amelyek közös tulajdonban vannak, harmadrészt pedig lakói (a külön tulajdoni részek tulajdonosai) nemcsak tulajdonosok, de ezáltal tagjai egy sajátos, jogalanyisággal részben rendelkező, részben nem rendelkező társulásnak is.

A társasház a társaság és a tulajdonközösség határán álló, mesterséges konstrukció, amelynek a dologi jogi elemek mellett szerződési jogi (alapító okirat), társasági jogi (szervezet és döntéshozatal) és jogalanyisági aspektusai is vannak, ezért nem illeszthető be a tradicionális dogmatikai keretekbe.

Ezek a sajátosságok együtt határozzák meg a társasház jogi szempontból jellegzetes vonásait. A társasház alapításának és működésének szabályozása hatályos jogunkban heterogén, változó és számos technikai jellegű részletszabályt és működéssel kapcsolatos rendelkezést tartalmaz. Emiatt a társasházra vonatkozó részletes szabályokat – a Ptk.-ban rögzített általános szabályokon túl – külön törvény, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény állapítja meg.

Természetesen a társasházban lévő külön tulajdonban álló ingatlanrészek (lakások és egyéb helyiségek) önállóan tulajdonjog tárgyai, önállóan forgalomképesek, terhelhetők meg, továbbá maguk is az általános szabályok szerint lehetnek közös tulajdon tárgyai.

A társasháznak a közös tulajdonban lévő részei (a külön tulajdonú helyiségekhez tartozó tulajdoni hányadok), lévén ennek a külön tulajdonnak az alkotórészei, a polgári jog számára önálló dologi jogi egységként nem jelennek meg, így ezekre a közös tulajdonra vonatkozó szabályok valójában csak annyiban alkalmazhatók, amennyiben a birtoklásukról, használatukról és hasznosításukról van szó, és amennyiben arra a társasházi törvény mint lex specialis nem tartalmaz rendelkezést.

A közös tulajdonra eső közös tulajdoni hányadoknak ezért elsősorban a társasházi döntéshozatali mechanizmusok során lehet szerepe.

A társasház egyik lényegét adó tulajdonsága, hogy a társasházban külön tulajdonnal rendelkező tulajdonosok olyan közösséget alkotnak, amely többségi elv által legitimált határozatok útján a tagjaira nézve kötelező döntést hoz.

Ennek folytán a társasházban tulajdonnal rendelkező tulajdonos a tulajdonjogát érintő kérdésekben el kell, hogy viselje az olyan döntések következményeit, amelyeket maga nem támogat, és amelyek az ő szándékával és törekvéseivel ellentétesek.

A tulajdonosnak a tulajdonjogából fakadó döntési jogosultsága így a társasházban korlátozottá válik. Ez a társasházi közgyűlési döntések kapcsán legitimációs deficitet eredményez, mert teljes támogatottság hiányában is a teljes közösségre, annak minden tagjára róhat a közösségi döntés kötelezettséget.

A Ptk.-hoz a kapcsolódási pontot a Ptk. 5:85. §-ának rendelkezései képezik. Ezek a rendelkezések csak azt rögzítik, hogy épületen úgy is lehet közös tulajdont létesíteni, hogy az épület meghatározott részei (lakások és más helyiségek) a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak, továbbá, hogy a társasháztulajdon létesítéséhez a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

A Ptk. a társasháztulajdonra a külön jogszabályokban meghatározott követelményeket azzal kapcsolja a közös tulajdonra vonatkozó szabályaihoz, hogy előírja, a társasháztulajdonra a közös tulajdon szabályait a külön jogszabályban meghatározott eltérésekkel kell alkalmazni.

Társasháztulajdon akkor jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül.

Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás (ez lehet például gondnoki, házfelügyelői lakás) a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát és állékonyságát, továbbá a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartoznak, ha a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül vannak.

A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, a külön tulajdonba tartozó lakás vagy más helyiség azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.

A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog ezért egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

A társasház alapítását, működését, képviseletét, a tulajdonosok jogait és kötelezettségeit, ideértve a társasházi tulajdonostársaknak a külön tulajdonnal és a közös tulajdonnal kapcsolatos jogait és kötelezettségeit, a társasházi törvény rendelkezései részletes szabályozást nyújtva határozzák meg.

A jelen blogbejegyzés kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető egyedi ügyre vonatkozó hivatalos jogi tanácsadásnak, szakvéleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. A szerző(k), valamint a jogado.hu oldalon közzétett tartalmak szerkesztői és közzétevői a bejegyzés bármely konkrét ügyben történő felhasználásából eredő jogkövetkezményekért, illetve esetleges károkért felelősséget nem vállalnak.