Bérbeadók, figyelem: benyújthatják a cechet a bérlő közműtartozásaiért!

Szerző(k): Dr. Farkas Márton | 2025.06.19 | Ingatlan

Ingatlan-bérbeadás esetén két iskola érvényesül a gyakorlatban a rezsiköltségek elszámolása terén: a „munkásabb”, több adminisztrációt igénylő megoldás alapján az ingatlan közműszerződései a tulajdonos nevén maradnak, aki a részére kiszámlázott és általa megfizetett közműdíjakat szedi be utólagos elszámolás keretében a bérlőtől. Ilyen esetben ugyanakkor a bérbeadó viseli annak kockázatát, hogy a megfizetett közműdíjat még be kell hajtania a bérlőtől, amely különösen egy nagyobb összegű számla esetén okozhat vitákat a felek között.

Kevesebb adminisztrációt és látszólag kisebb kockázatot kínál, ha az ingatlan birtokbavételével a közműszerződések (köznyelvi használatban a mérőórák) is a bérlő nevére kerülnek, tehát a számla kötelezettjévé is a bérlő válik. Ez a megfontolás azon a kötelmi jogi alapon fekszik, hogy a szolgáltatást a bérlő veszi igénybe, és ennélfogva a bérlő köteles a közműdíj megfizetésére is, míg a bérlemény tulajdonosát szerződéses jogviszony hiányában a közműszolgáltató nem keresheti. Egyszerűbben: a közműdíj behajtásának kockázatát a szolgáltató, és nem a bérbeadó viseli.

A közműszolgáltatók, illetve a követeléseiket behajtani törekvő faktoring cégek ugyanakkor igyekeznek jogalapot találni a tulajdonos felelősségre vonására is, ha a bérlővel szemben eredménytelenné válik a behajtás. Jellemzően ez az esetkör üzlethelyiségek bérbeadása során merül fel, ahol a tartozást bérlőként felhalmozó vállalkozások csődje nem egy esetben többmilliós közműtartozást is maga után hagy „örökségül”.

Fontos tudni, hogy víziközmű szolgáltatás esetén az ingatlan bérlője/használója által felhalmozott és kielégítetlenül hagyott tartozásokért való tulajdonosi helytállási kötelezettséget kifejezetten megállapítani törekszik a víziközmű-szolgáltatásról szóló 2011. évi CCIX. törvény (Vksztv.). Sajnálatos módon ez a törekvés ugyanakkor szinte értelmezhetetlen jogszabályi szövegben manifesztálódott, ugyanis a Vksztv. az értelmező rendelkezései között kísérli meg megnyitni a tulajdonos felelősségre vonásának lehetőségét, a „felhasználó” alábbi definíciójával: „a víziközmű-szolgáltatást e törvény szerinti szerződéses jogviszony keretében a víziközmű-szolgáltató előzetes hozzájárulásával ténylegesen igénybe vevő természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, aki (amely) a víziközmű-szolgáltatásba bekapcsolt ingatlan használója, és sorban mögötte az ingatlan tulajdonosa.”

A kiindulópont tehát az, hogy a víziközmű díjat a közműszerződés alapján igénybe vevő ingatlanhasználó viseli, ugyanakkor sorban mögötte az ingatlan tulajdonosa is felhasználónak, következésképpen díjfizetésre kötelezettnek minősül.

Annak kapcsán, hogy a „sorban mögötte” feltétel tényleges tartalma alatt mit kell érteni, a Vksztv. sem kifejezett, sem más jogszabályra utaló közvetett magyarázatot nem ad. Ennek következményeként pedig teljesen eltérő jogszabályértelmezések jelentek meg a bíróságok előtt is, gyakran homlokegyenest ellentétes ítéletekkel első- és másodfokon. A jogalkotási anomália feltehetőleg a víziközmű szolgáltatók részére is károkat okozott, hiszen kiforrott joggyakorlat hiányában számtalan tartozást inkább meg sem kíséreltek behajtani a tulajdonosokon, elkerülve a pervesztesség költséges kockázatát.

Ezt a jogbizonytalan helyzetet orvosolhatja a Kúria BH 2024.12.297 szám alatt közzétett eseti döntése, amely érdemben ugyan más szempontból vizsgálta a Vksztv. fent hivatkozott rendelkezését – ezzel is jelezve, hogy finoman szólva problémásan sikerült a jogalkotás e téren –, mégis hasznos hivatkozási alapot jelenthet a továbbiakban. A Kúria által jóváhagyott másodfokú ítélet indokolása ugyanis az alábbiakat rögzítette:

„A másodfokú bíróság jogértelmezése szerint ezzel szemben a Vksztv. 2. § 6. pontja egyértelműen a tulajdonos mögöttes felelősségét rögzíti – erre utal a Vksztv. 55. § (9) bekezdése is –, amelyet csak akként lehet értelmezni, hogy elsősorban az ingatlan tényleges használójának kell a díjat megfizetnie, s amennyiben az tőle behajthatatlan, akkor a tulajdonosnak. Ezért a tulajdonos mögöttes felelőssége mindaddig nem következhet be, amíg a tényleges igénybe vevővel szemben az igény érvényesíthető.”

Bár a törvényszöveg nem utal rá, a „sorban mögötte” fordulat a fenti értelmezés mentén egyfajta mögöttes felelősséget ró a tulajdonosra, akivel szemben jogosult a kielégítetlen követelést érvényesíteni a szolgáltató, ha a bérlővel/ingatlanhasználóval szemben a víziközmű tartozásának behajtása eredménytelen volt. Sőt, a tulajdonos felelőssége akkor is fennáll, ha az ingatlanhasználó nem állt szerződéses jogviszonyban a közműszolgáltatóval, így akkor is, ha a szerződést már felmondta a szolgáltató a tartozás miatt.

Hangsúlyozni kívánjuk, hogy a fenti megállapítások kifejezetten a víziközmű szolgáltatások vonatkozásában irányadóak, más közműszolgáltatási jogszabályok eltérően vagy éppen semmilyen formában nem rendezik a tárgyi kérdést.

A fentiekre tekintettel azt javasoljuk a bérbeadóknak, hogy ha a bérlő részére átengedik a közműszolgáltatási szerződés jogát, akkor is rendszeres időközönként, de legkésőbb a bérlemény visszavételekor kérjenek elszámolást a bérlőtől a megfizetett közműdíjakról, aktuális egyenlegről. A bérleti szerződésben pedig ajánlott szankcionálni a közműdíjak felhalmozását, ugyanis a mögöttes felelősségre alapított perben később nem hárítható el a felelősség arra hivatkozással, hogy a bérlő volt a szerződött felhasználó.

A jelen blogbejegyzés kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető egyedi ügyre vonatkozó hivatalos jogi tanácsadásnak, szakvéleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. A szerző(k), valamint a jogado.hu oldalon közzétett tartalmak szerkesztői és közzétevői a bejegyzés bármely konkrét ügyben történő felhasználásából eredő jogkövetkezményekért, illetve esetleges károkért felelősséget nem vállalnak.