Lakásbérleti örökzöld: mikor teljesít hibásan a bérbeadó?

Szerző(k): Dr. Farkas Márton | 2025.08.14 | Ingatlan

Augusztusban a dinnye mellett főszezonjához érkezik a lakásbérleti piac is: a hangzatos hirdetések bérleti szerződésekben manifesztálódnak, azonban az alap kondíciók (időtartam, bérleti díj, felmondási lehetőségek) megtárgyalásán túl a felek számos kérdést hajlandóak adottnak venni, amely gyakran a szerződés megkötését követően hónapokkal okoz fejfájást egyik vagy másik félnek. Alábbi cikkemben bemutatom, miért fontos már a bérleti szerződésben minél pontosabban rögzíteni, milyen minőségi követelményeknek kell megfelelnie a bérleménynek a bérleti időszak alatt.

A Ptk. 6:332. § (1) bekezdése alapján a bérbeadó „szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak. Mivel önmagában ez a rendelkezés lakásbérlet esetén kevés konkrétumot ad, a Lakástv. (1993. évi LXXVIII. törvény) 7. § (1) bekezdése előírja, hogy a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlőnek átadni”. A (2) bekezdés alapján pedig rendeltetésszerű használatra akkor alkalmas a lakás, ha a lakásberendezések üzemképesek.

A lakás komfortfokozatához tartozó lakásberendezések listáját a Lakástv. értelmező rendelkezései között találjuk, amelyet bérleti jogviszony létesítése előtt mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek erősen ajánlott megismerni. Fontos kiindulópont tehát, hogy amennyiben ezek a berendezések – akár csak átmenetileg – nem üzemképesek, a lakás nem alkalmas rendeltetésszerű használatra, és a bérbeadó hibás teljesítése áll fenn.

Ezen a ponton hívom fel a figyelmet, hogy például a klímaberendezés nem szerepel a kötelező lakásberendezések törvényi listájában, így amennyiben a klíma üzemképes állapotát nem tartalmazza külön a bérleti szerződés mint a rendeltetésszerű használat feltételét, úgy a bérbeadó nem kötelezhető a klíma megjavítására, ha annak üzemelési hibája merül fel.

Ugyancsak ez a helyzet a bútorozott/gépesített állapotú lakás bérbeadása esetén: ha a bérleti szerződés nem utal kifejezetten azokra az „extra” berendezésekre, amelyekkel a fent hivatkozott törvényi listát meghaladóan rendelkezik a lakás, akkor a bérbeadónak a rendeltetésszerű használatra vonatkozó szavatossági kötelezettségéből nem vezethető le ezen berendezések üzemképes állapotának fenntartása.

A lakásberendezések törvényi listáját áttekintve ugyanakkor megállapíthatjuk, hogy önmagában a lakásberendezések üzemképessége még nem fedi le mindazokat a feltételeket, amelyek szükségesek a rendeltetésszerű használat biztosításához. Hiszen hol van szó a tető állapotáról, falakról, burkolatokról stb.? A választ több helyről szükséges összegyűjteni.

Egyrészt a Lakástv. 13. § (1) bekezdése szerint a lakás berendezései mellett a burkolatok, ajtók és ablakok esetleges cseréje is bérbeadói kötelezettség, tehát ezen alkotórészek „üzemképes” állapotáért is a bérbeadó felel – hacsak a szerződés azt nem telepíti a bérlőre.

Társasházi lakások vonatkozásában különösen releváns kötelezettség továbbá, hogy a Lakástv. 10. § (1) bekezdés a) pontja szerint a bérbeadó köteles gondoskodni az épület karbantartásáról is. A bérbeadó nem mentesülhet tehát a bérlővel szemben a lakás rendeltetésszerű használatára vonatkozó kötelezettsége alól arra hivatkozással, hogy a lakás folyamatos beázását a társasház által elmulasztott tetőkarbantartás okozza. Ilyen esetben a tető karbantartásáért a bérlővel szemben a bérbeadó, a lakás tulajdonosával szemben pedig a társasházközösség felel.

Végezetül pedig említést kell tenni a Ptk. 6:332. § (3) bekezdéséről, amely felmondási jogot biztosít a bérlő számára, ha a lakás olyan állapotba kerül, amely az egészséget veszélyezteti, és a bérbeadó nem intézkedik haladéktalanul a hiba kijavítása iránt. Mivel azonban sem maga a Ptk., sem ez idáig a bírósági gyakorlat nem adott választ arra a kérdésre, milyen műszaki állapot fennállása esetén állapítható meg a lakás egészséget veszélyeztető állapota, ismét egy érvet találunk amellett, miért érdemes a bérleti díjért cserébe elvárt műszaki állapotot minél konkrétabb és részletesebb módon rögzíteni a bérleti szerződésben.

Zárásképpen szükségesnek látom felhívni a bérbeadók figyelmét, hogy a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapot sérelme esetén a bérlőt a javítási kötelezettség elmulasztása esetén nem csupán a legsúlyosabb következmény, a felmondás joga illeti meg, hanem a hibás teljesítés jogkövetkezményei körében a bérleti díj visszatartásának vagy leszállításának joga, sőt akár kártérítés is.

A jelen blogbejegyzés kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető egyedi ügyre vonatkozó hivatalos jogi tanácsadásnak, szakvéleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. A szerző(k), valamint a jogado.hu oldalon közzétett tartalmak szerkesztői és közzétevői a bejegyzés bármely konkrét ügyben történő felhasználásából eredő jogkövetkezményekért, illetve esetleges károkért felelősséget nem vállalnak.