Új szabály a közös tulajdon megszüntetési perekben: vége a vagylagos ítéletek korszakának?

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2025.05.22 | Minden egyéb, ami érdekelheti

Korábban blogunkban részletesen bemutattuk, hogy a közös tulajdon megszüntetése során a bíróság milyen lehetőségekkel élhet annak érdekében, hogy a tulajdonosi konfliktust véglegesen rendezze. A Kúria Pk. 1/2017. (IX. 11.) számú véleményének 3. pontja szerint kivételesen lehetőség volt vagylagos (alternatív) rendelkezések alkalmazására, például úgy, hogy az egyik tulajdonostársat megváltásra kötelezték, azzal, hogy ennek elmaradása esetén árverést rendeltek el.

Ez a gyakorlat 2025 januárjától – az új ingatlannyilvántartási törvény hatálybalépésére is figyelemmel – gyökeresen megváltozott.

A Polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény újonnan beiktatott 347/A. §-a szerint a bíróság kizárólag biztosítékadás mellett hozhat olyan ítéletet, amellyel a közös tulajdont úgy szünteti meg, hogy az ingatlant megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja. Ez a módosítás gyakorlatilag kizárja a korábban alkalmazott vagylagos konstrukciók alkalmazását, hiszen az új szabály célja, hogy a bírósági ítélet feltétel nélküli és azonnal bejegyezhető legyen az ingatlan-nyilvántartásban.

Miért volt szükség a változásra?

A módosítás hátterében az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) rendelkezései állnak. Az Inytv. 58. § (1) bekezdése értelmében a bíróság olyan végrehajtható és feltételt nem tartalmazó határozat alapján rendelheti el a tulajdonjog bejegyzését, amely önmagában alkalmas a bejegyzésre. A korábbi kúriai gyakorlat ezzel nem volt teljesen összeegyeztethető, hiszen az alternatív rendelkezések – például a határidőhöz kötött megváltás, majd annak elmaradása esetén árverés – feltételes tulajdoni változást eredményeztek volna.

Az új Pp. 347/A. § ezt a problémát küszöböli ki: a bíróság csak akkor dönthet egy tulajdonostárs tulajdonszerzéséről, ha az ellenérték fedezetét biztosítékként letétbe helyezi. A szabály részletesen meghatározza a biztosíték mértékét és lehetséges formáit (például pénz, értékpapír, bankgarancia), és előírja, hogy az ítélet már tartalmazza a biztosíték kiadásának módját is.

A bíróság – tulajdonba adás esetén – az ítéletében rendelkezik a biztosíték kiadásáról az ellenérték jogosultja részére.

Ha a biztosíték összege

a) kisebb, mint az ingatlan ellenértékének az ítéletben meghatározott összege, a bíróság az ítéletben az ellenérték fennmaradó részének megfizetésére kötelezi a biztosítékot adó felet,

b) nagyobb, mint az ingatlan ellenértékének az ítéletben meghatározott összege, a bíróság az ítéletben a fennmaradó biztosíték kiadásáról rendelkezik a biztosítékot adó fél részére.

A tulajdonba adás meghiúsulása esetén a bíróság ítéletében a biztosíték visszaadásáról rendelkezik.

Mi változik a gyakorlati bírói munkában?

A módosítás egyértelműen korlátozza a bíróság mérlegelési szabadságát a közös tulajdon megszüntetésekor. A korábbi, „ha nem fizetsz, megy árverés” típusú rendelkezések helyébe olyan ítéletek lépnek, amelyek csak akkor mondhatják ki a tulajdonba adást, ha a pénzügyi fedezet már előzetesen rendelkezésre áll. Ennek hiányában a bíróság nem dönthet tulajdonszerzésről, hanem más megszüntetési módokat (pl. árverés) kell alkalmaznia.

Ez összhangban áll az Inytv. azon elvével, hogy az ingatlan-nyilvántartás automatizált döntéshozatalt alkalmaz, így a bejegyzés feltételhez kötése gyakorlatilag kizárt. A jogalkotó ezzel teljes jogbiztonságot kíván teremteni a nyilvántartási eljárásokban, még akkor is, ha ez az ítélkezési gyakorlat egyszerűsítésével jár.

A Pp. új 347/A. §-a jelentős változást hoz a közös tulajdon megszüntetésének bírói gyakorlatában. A vagylagos ítéleti rendelkezések alkalmazása a jövőben nem lesz lehetséges, mivel ezek nem felelnek meg az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés követelményeinek. A bíróság kizárólag akkor dönthet a közös tulajdon megszüntetéséről tulajdonba adással, ha a megváltás fedezete biztosítékként már az eljárás során rendelkezésre áll.

A változás jól mutatja, hogy az eljárásjogi és anyagi jogi szabályok szoros összhangja elengedhetetlen, ha a cél a gyors, kiszámítható és végrehajtható bírói döntések meghozatala.

Összegzés

A közös tulajdon megszüntetése nem mindig egyszerű, különösen akkor, ha a felek között nincs egyetértés. A jogszabályok és a bírósági gyakorlat egyaránt törekszik arra, hogy a lehető legméltányosabb megoldás szülessen meg, figyelembe véve a tulajdonosok érdekeit. Ha Ön is ilyen helyzetben van, érdemes jogi szakértő segítségét kérni, hogy a legjobb megoldást találja meg.

Ha további kérdése van a témában, keressen bizalommal!

A jelen blogbejegyzés kizárólag általános tájékoztatási célokat szolgál, és nem tekinthető egyedi ügyre vonatkozó hivatalos jogi tanácsadásnak, szakvéleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. A szerző(k), valamint a jogado.hu oldalon közzétett tartalmak szerkesztői és közzétevői a bejegyzés bármely konkrét ügyben történő felhasználásából eredő jogkövetkezményekért, illetve esetleges károkért felelősséget nem vállalnak.