Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Garadnai Tibor | 2021.07.22 | Ingatlan
A tulajdonostársak egyik legfontosabb kötelezettsége a társasházban a közös költség megfizetése, mely kötelezettség a társasházi törvény (a továbbiakban: Tht.) 24. § (1) bekezdésének rendelkezésein alapul.
Annak érdekében, hogy fizetési kötelezettségüknek a tulajdonostársak határidőben eleget tegyenek, a törvény lehetőséget biztosít arra, hogy a társasházközösség a nem fizető tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal megterhelje.
A Tht. szerinti zálogjogra a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni. A Tht. a zálogjog keletkezése és a törlési engedély kiadása kapcsán tartalmaz speciális rendelkezést, minden egyéb kérdésben a Ptk. irányadó.
Megjelent a friss ECOVIS HUNGARY LEGAL HÍRLEVÉL
Benne kiemelt témánk: Duplájára emelkedett az apaszabadság időtartama
További aktuális híreket olvashat előadásainkról és a legújabb cikkeket Bányajog és Közbesz blogjainkból.
A Ptk. különbséget tesz a zálogjog létrejötte és a zálogjog megalapítása közt. A zálogjog akkor jön létre, ha
- a zálogjogosult és a zálogkötelezett megalapítja a zálogjogot; és
- a zálogkötelezett rendelkezési joggal bír a zálogtárgy fölött.
Az első feltétel a Tht. szerinti zálogjog esetében mindenképpen fennáll, hiszen a tulajdonostárs köteles a közös költség fizetésére, és értelemszerűen rendelkezési joggal bír a külön tulajdona (albetét) felett.
A zálogjog megalapításához zálogszerződés, és erre tekintettel a zálogjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges, hiszen a zálogjog ingatlant terhel. A zálogszerződést törvényes zálogjog esetében a jogszabály olyan rendelkezése pótolhatja, amely alapján valamely követelés jogosultját zálogjog illeti meg.
A Tht. szerinti zálogjog keletkezése ehhez képest annyiban speciális, hogy annak létrejöttéhez
- a társasházközösség egyoldalú jognyilatkozata (közgyűlési határozata vagy a közös képviselet rendelkezése), továbbá
- a követelés összegét megállapító végrehajtható okirat (pl. fizetési meghagyás vagy jogerős bírósági határozat) vagy
- a tulajdonostárs legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tartozáselismerő nyilatkozata szükséges.
Ebből látható, hogy a társasházközösséget illető zálogjog nem is szerződésen alapul, de nem is csupán jogszabályi rendelkezésen.
A közösköltség-követelést biztosító zálogjog keletkezéséhez a társasházközösség jognyilatkozatára is szükség van, továbbá a zálogkötelezett jognyilatkozata vagy végrehajtható okirat is szükséges.
Speciális a társasházközösség jelzálogjoga abban a vonatkozásban is, hogy annak tárgya kötött, ugyanis nem terhelhető meg a hátralékot felhalmozó tulajdonostárs bármely ingatlana a közösség döntése alapján jelzálogjoggal, hanem csak az, amely a társasházban van, és amelynek kapcsán a tartozás felmerül.
ADÓELJÁRÁSI JOGSZABÁLYOK (Art., Air., Avt.) MAGYARÁZATA Szerző: Dr. Kovács Ferenc Kedvezményes ár 2024. szeptember 30-ig:
Art., Air., Avt. szabályainak gyakorlati értelmezése paragrafusról paragrafusra
ÚJ KÉZIKÖNYV!!!
Formátum, terjedelem: B/5-ös formátum, 456 oldal
Megjelenés: 2024. április vége
22.900 Ft + áfa helyett 19.900 Ft + áfa
Tulajdonosváltozás esetén a régi tulajdonos közösköltség-tartozása miatt már nem kérhető érvényesen a zálogjogbejegyzés; erre sem a közös képviselet, sem a közgyűlés nem jogosult.
A Kúria egy eseti döntésében azt is kimondta, hogy az ingatlanhoz csak akkor kapcsolódik a közös tulajdonból eredő teher, ha ezt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjoggal egyértelművé teszik. Egyebekben a korábbi tulajdonos által ki nem fizetett ilyen jogcímű kötelezettség nem terheli az új tulajdonost, csak annak kifejezett nyilatkozata alapján.
A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.