Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Vizsy Gábor | 2021.04.15 | Ingatlan
Bizonyára olvasóink közül már sokan találkoztak az előleg és a foglaló kifejezésekkel szerződéses viszonyokban. Tipikus megjelenési területük az ingatlan-adásvételi ügyletek köre, azonban fizethetünk előleget vagy foglalót akár egyéb adásvételi, vállalkozási vagy bármilyen, ellenszolgáltatással járó ügylet során is. Cikkünkben azonban az egyszerűség kedvéért az ingatlan-adásvételi szerződésre vetítve mutatjuk be a két jogintézményt. Az előleg és a foglaló széleskörű alkalmazhatósága és a két intézmény gyakori összetévesztése, illetve egymás szinonimáiként történő hivatkozása miatt érdemes feltétlenül tisztázni ezeket a fogalmakat.
Amikor a felek megállapodnak az ingatlan vételárában, akkor jellemzően annak részletekben történő teljesítését határozzák meg. Tekintettel arra, hogy a Ptk. az előleget nem definiálja és – a foglalóval ellentétben – semmilyen jogi minősítést nem kapcsol hozzá, a vételár valamennyi teljesítendő része jogi értelemben vételárelőlegnek és gyakorlatilag egy „sima” vételárrészletnek minősül. Ezért az előlegnek semmilyen szankciós jellege nincsen, vagyis az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy milyen okból hiúsult meg a szerződés.
Megjelent a friss ECOVIS HUNGARY LEGAL HÍRLEVÉL
Benne kiemelt témánk: Duplájára emelkedett az apaszabadság időtartama
További aktuális híreket olvashat előadásainkról és a legújabb cikkeket Bányajog és Közbesz blogjainkból.
Az előleghez képest a foglaló a szerződésszegés egyik nevesített esetéhez, a szerződés lehetetlenné válásához kapcsolódó, önként vállalható többletszankció. A Ptk. meghatározása szerint a foglaló nem a kötelezettségvállalás jeléül (erre éppen az előleg szolgál), hanem a kötelezettségvállalás megerősítéseként vállalt többletszankcióként kerül átadásra az eladó részére.
Közös pont a két jogintézményben, hogy mindkét címén átadott összeg a vételár részét képezi, azaz akár előlegnek, akár foglalónak hívjuk a vevő által átadott pénzt, az a szerződéses árba beleszámít, a fizetendő vételárat ezek mértékével csökkenteni kell.
Az alapvető különbség a két jogintézmény között az, hogy míg az előlegnek semmilyen szankciós hatása nincsen, addig a megfizetett foglalóhoz konkrét szankciókat fűz a Ptk. Az a fél, aki a szerződés meghiúsulásáért felelős, az adott foglalót elveszti (vevő), vagy a kapott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni (eladó). A foglaló előnye mindenekelőtt abban áll, hogy kárátalány szerepet tölt be, vagyis akkor is alkalmazásra kerül, ha a sérelmet szenvedett fél a meghiúsulással összefüggő kárát nem bizonyítja. Vagyis a foglaló erejéig nem kell bizonygatnia a hoppon maradt félnek, hogy őt a szerződés meghiúsulásával mekkora kár érte. (Ha viszont a sérelmet szenvedett fél kártérítést vagy kötbért követel, abba a foglaló összegét be kell számítani.)
Ezzel szemben, ha csupán előleget fizet a vevő, akkor a szerződés meghiúsulása esetén az átadott előleg neki hiánytalanul visszajár, és a meghiúsulással esetlegesen felmerült károk érvényesítése kizárólag bírósági úton történhet.
ADÓELJÁRÁSI JOGSZABÁLYOK (Art., Air., Avt.) MAGYARÁZATA
Art., Air., Avt. szabályainak gyakorlati értelmezése paragrafusról paragrafusra
ÚJ KÉZIKÖNYV!!!
Szerző: Dr. Kovács Ferenc
Formátum, terjedelem: B/5-ös formátum, 456 oldal
Megjelenés: 2024. április vége
Kedvezményes ár 2024. szeptember 30-ig:
22.900 Ft + áfa helyett 19.900 Ft + áfa
A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.