Építkezni szeretnék, de… – A korlátozási kártalanítás intézménye

Szerző(k): Dr. Jean Kornél , Dr. Vizsy Gábor | 2021.03.25 | Ingatlan

Építkezni szeretnék, de a hatályos helyi építési szabályok ezt nem teszik számomra lehetővé, mert a kérelmem ezekbe a szabályokba ütközik. De mi a helyzet akkor, ha az ingatlan vásárlásakor hatályban lévő építési szabályok viszont lehetővé tették volna azt, hogy a mostani építkezési elképzeléseimet megvalósítsam, és emiatt engem anyagi kár ér? Ennek a problémának a kezelésére hivatott a korlátozási kártalanítás intézménye. De mi is az a korlátozási kártalanítás? E kérdés megválaszolásához engedjék meg, hogy bevezetésképpen tisztázzunk néhány alapvető fogalmat.

Az építkező ingatlantulajdonosok közül aligha van olyan, aki ne szembesült volna az építkezés megkezdése előtt vagy az építkezés alatt a helyi építési szabályzat intézményével és annak előírásaival. A települési (a fővárosban a kerületi) önkormányzatok rendeletben szabályozzák az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően. Ezt a rendeletet nevezzük helyi építési szabályzatnak, amely számos kritériumot (pl. legnagyobb beépítési magasság és építménymagasság, minimális zöldfelület mértéke) fogalmaz meg az egyes építési tevékenységek vonatkozásában. Az építési engedély kiadása iránti kérelemnek maradéktalanul meg kell felelniük ezeknek a szabályoknak. Írásunk arra az esetre szeretne rávilágítani, amikor az építési jog keletkezésekor megfeleltünk az építési szabályoknak, azonban később, az építkezés megkezdésekor már nem, így nem kapjuk meg az építési engedélyt, és nekünk ebből kárunk származik. Ezt a helyzetet rendezi az ún. korlátozási kártalanítás intézménye, amivel el is érkeztünk témánk fő kérdéseihez. Pontosan mi is az a korlátozási kártalanítás, és mi a szabályozás célja?

Az építési törvény szerint kártalanítás akkor jár, ha az ingatlan rendeltetését, használati módját a helyi építési szabályzat másként állapítja meg (övezeti előírások változása) vagy korlátozza (telekalakítási vagy építési tilalom) és ebből a tulajdonosnak (haszonélvezőnek) kára származik.

Ebben a meghatározásban az egyik kulcsszó a „másként”, ami a változást megelőzően hatályos építési szabályokra utal. Vagyis, ha a tulajdonos számára kedvezőtlenül változtak az építési szabályok az ingatlan megvásárlásakor hatályos szabályokhoz képest, és ebből a tulajdonosnak kára származik, akkor jár neki a kártalanítás.

A kártalanításnak tehát kettő feltétele van:

1) az építési szabályok tulajdonosra nézve kedvezőtlen változása és

2) az, hogy ebből a tulajdonosnak kára származik.

De a kedvezőtlen változások alatt mit lehet érteni?

Fontos kiemelni, hogy az érintett ingatlan rendeltetésének, használati módjának – a korábbi, változást megelőző szabályokhoz képest történő – megváltoztatása vagy korlátozása alatt az övezeti előírások hátrányos változásán túl értenünk kell a beépíthetőségre vonatkozó korlátozásokat (ha például a hátrányos helyi építési szabályzat az építhető felépítmény nagyságát csökkenti), és beletartozik az is, ha az építési jogokat telekalakítási vagy építési tilalom korlátozza.

A kedvezőtlen változások mellett a kártalanítás másik feltétele az, hogy a kedvezőtlen változásokból a tulajdonosnak kára származzon. Az építési törvény szerint a kártalanítás összege az ingatlannak a korábbi rendeltetése alapján megállapítható régi és az új szabályozás eredményeként megállapítható új forgalmi értéke közötti különbözet.

A korlátozási kártalanítás intézménye a tulajdonhoz való jog intézményét hivatott biztosítani az építési jogban érvényesülő közhatalmi beavatkozással szemben, hiszen az önkormányzatok a helyi építési szabályok rendeleti megalkotásával közhatalomként korlátozzák a tulajdonhoz való alkotmányos jogot.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.