Jár-e az ingatlanközvetítői díj, ha a tulajdonos értékesíti az ingatlant?

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2023.10.26 | Ingatlan

Gyakran fordulnak hozzánk ügyfelek azzal a problémával, hogy az ingatlanok értékesítésére kötött ingatlanközvetítői szerződés kapcsán elszámolási vita alakul ki az ingatlanközvetítő vállalkozással. Ezeknek a vitáknak az egyik központi problémája az szokott lenni, ha az ingatlan értékesítése úgy történik, hogy a tulajdonos találja meg végül a vevőt, vagy a vevő közvetlenül a tulajdonost keresi meg.

A már kikristályosodott bírói gyakorlat szerint a tulajdonost még akkor sem lehet azon jogától elzárni, hogy az ingatlant közvetlenül maga értékesítse, ha bármely ingatlanközvetítővel kizárólagos megbízási szerződést kötött, és ez a megállapodás esetleg még erre vonatkozó – ha a bírósági gyakorlat szerint már érvénytelen, tisztességtelen – tilalmat is tartalmaz.

A köztudatban az ingatlanközvetítési szerződések sikerdíjas konstrukciók, a fogyasztók jellemzően úgy értelmezik, hogy csak akkor kell az ingatlanközvetítőt kifizetniük, ha az olyan vevőt közvetített számukra, aki a tulajdonos által elfogadott feltételekkel ténylegesen aláírja a végleges adásvételi szerződést. Az ingatlanközvetítői szerződések azonban számos esetben próbálják áttörni ezt a tisztán sikerdíjas konstrukciót.

Az egyik tipikus problémát az okozza, hogy a megbízási szerződés alapján az ingatlanközvetítő már elvégezte az ingatlan fotózását, esetleg megszervezte a home staging-et és számos helyen hirdetéseket tett közzé, illetve más, végül szerződést nem kötő érdeklődőknek személyesen a helyszínen is bemutatta az ingatlant. Az ingatlanközvetítő ekkor gyakran azzal érvel, hogy ő már jelentős munkát végzett, és komolyabb pénzügyi befektetést eszközölt az ingatlan értékesítése, és a potenciális vevő felkutatása érdekében, ezért jár álláspontja szerint számára az ingatlan vételára alapján százalékos módon kalkulált jutalék összege.

A tulajdonos természetesen ilyenkor azzal védekezik, hogy ő találta meg végül a vásárlót, a sikerfüggő ingatlanközvetítői megbízás alapján ezért nem jár jutalék, mivel az eredményt nem az ingatlanközvetítő tevékenysége hozta meg végül.

Ha a peres eljárásokban az az érvelés is előkerül az ingatlanközvetítő oldalán, hogy nem zárható ki az sem, hogy a végleges vásárló ténylegesen az ingatlanközvetítő hirdetéseiből értesült a vételi lehetőségről, majd az ingatlanközvetítőt kikerülve, a fényképekről vagy más forrásból gyűjtött információk szerint azonosította az ingatlant és a tulajdonost. Ezen állítás bizonyítása a gyakorlatban jellemzően csak akkor járhat sikerrel, ha a perben a vásárló ezt elismeri valamilyen formában, mert ezen állítás bizonyítása meglehetősen nehéz. Amennyiben a vásárló egy teljesen életszerű, más irányú információszerzési utat tud alátámasztani az ingatlan kapcsán, az ingatlanközvetítő követelése nem válik megalapozottá.

A Ptk. 6:291. § (1) bekezdése alapján a közvetítői díj a közvetített szerződés megkötésének időpontjában válik esedékessé. Ehhez két feltételnek kell teljesülnie: (i) a vevő tényleges közvetítésének és (ii) az adásvételi szerződés létrejöttének. Ha az ingatlanközvetítő nem tudja igazolni, hogy a vevőt ő közvetítette, akkor az egyik feltétel nem teljesül, így a közvetítői díj nem jár.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.