Szerző(k): Dr. Hortobágyi Sándor | 2019.01.24 | Ingatlan
Az ingatlanok adásvétele körében szinte mindennapos eset, hogy az eladó ingatlant banki kölcsön biztosítékát jelentő jelzálogjogi bejegyzés terheli. Értelemszerű, hogy az adásvételi ügylet bonyolítása során ezt a terhet valamikor törölni kell, hiszen a vevő tehermentes ingatlant kíván szerezni. Igen ám, de mikor?
Ismerkedjünk meg először az ún. rangsor elvével a földhivatali gyakorlatban! Van maguknak a tulajdoni lapra bejegyzett jogoknak, tényeknek is egy rangsora, de van egy rangsora az éppen folyamatban lévő ügyek intézésének is. A továbbiakban rangsor alatt most ezt a második jelentést értsük!
Jogszabály előírása szerint a beadványokat az iktatószámok sorrendjében kell elintézni. Azaz, ha egy adott ingatlanra rövid időn belül több ügyintézési kérelem érkezik, akkor a hatóság azt fogja először elintézni, amelyik korábban érkezett.
Mit jelent ez a gyakorlatban az adásvételi ügyletek esetében?
Megjelent a friss ECOVIS HUNGARY LEGAL HÍRLEVÉL
Benne kiemelt témánk: Duplájára emelkedett az apaszabadság időtartama
További aktuális híreket olvashat előadásainkról és a legújabb cikkeket Bányajog és Közbesz blogjainkból.
Értelemszerű, hogy az első kérelem, ami az ingatlanra érkezik, az a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelme, amelyet az esetek döntő többségében ún. függőben tartással kér elintézni (erről az intézményről a Jogadó blogon talál részletesebb írást). Nincs az a józan vevő, aki úgy utaljon el bármiféle vételárat (de legalábbis a vételár nagyobbik részét) az eladó részére, hogy a saját kérelme még nincs beadva a földhivatalba, hiszen ez biztosítja később a tulajdonjogának bejegyzését.
Ott van tehát széljegyen egy tulajdonjog-bejegyzési kérelem. Igen ám, de az ingatlanra be van (még) jegyezve az eladót terhelő jelzálogjog és a legtöbb esetben elidegenítési és terhelési tilalom is, amelyet töröltetni kellene.
Mikor fogja kiadni az eladó bankja a törlési engedélyt? Ha ki lesz fizetve a hitel. Ennek a legtöbb esetben nincs is akadálya, a vevő általában bizonyos vételárrészeket közvetlenül a hitelszámlába fizet meg, az eladó végtörleszti a hitelét és a bank kiadja a törlési engedélyt. Ezt pedig az eladó benyújtja a földhivatalhoz.
Csak hát itt jön a „róka fogta csuka” helyzet: a törlési engedélyt a fenti szabály alapján időben később kellene intéznie a földhivatalnak, mint a tulajdonjog bejegyzését, hiszen az a kérelem lett később érkeztetve. Márpedig jelzálogjoggal terhelt ingatlant egy vevő sem szeretne, még csak időlegesen sem szerezni, de ha a tulajdonjog-bejegyzési kérelem megelőzi a törlést, akkor meg nem fogják addig elintézni. A 22-es csapdája.
ADÓELJÁRÁSI JOGSZABÁLYOK (Art., Air., Avt.) MAGYARÁZATA
Art., Air., Avt. szabályainak gyakorlati értelmezése paragrafusról paragrafusra
ÚJ KÉZIKÖNYV!!!
Szerző: Dr. Kovács Ferenc
Formátum, terjedelem: B/5-ös formátum, 456 oldal
Megjelenés: 2024. április vége
Kedvezményes ár 2024. szeptember 30-ig:
22.900 Ft + áfa helyett 19.900 Ft + áfa
Mi volt eddig a megoldás? Vagy egy iszonyatos eljárási macera felvállalása vagy némi jogalkalmazási opportunizmus a hatóság részéről. A második a könnyebb eset: egyszerűen figyelmen kívül hagyta a földhivatal a rangsor elvét. Látták, hogy van egy tulajdonjog-bejegyzési kérelem, látták, hogy van egy időben később érkezett jelzálogjogtörlés, mégis elintézték. A jogszerűséghez mereven ragaszkodó földhivatal azonban ún. rangsorcsere megállapodást kért a felektől. Azaz, a széljegyen lévő jogosultaknak és az ingatlan tulajdonosának együttes aláírását igénylő megállapodása kellett ahhoz, hogy a bejegyzések rangsorát, az intézés sorrendjét a felek megváltoztassák. Jól hangzik, igaz?
Felismerve, hogy ez igen áldatlan állapot, amikor a hatóság kénytelen-kelletlen némileg ex lex módon tevékenykedik, ugyanakkor az ügyfelek részéről is aránytalan elvárás, hogy mindenféle nehezen aláírható megállapodást prezentáljanak, 2019. január 1-jétől az ingatlan-nyilvántartási jogszabály az alábbi rendelkezéssel bővült:
„A zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom vagy elidegenítési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni.”
Nem nagyon igényel további magyarázatot. Nevezzük ezt egy jogszabályon alapuló soron kívüliségnek, ami be lett vezetve. Értelemszerű a szabályozás bevezetésének oka, ami kiolvasható a módosító jogszabály indokolásából:
„Az ügyfelek érdeke, hogy a kérdéses zálogjogok minél előbb törlésre kerüljenek az ingatlan tulajdoni lapjáról. (…) A beadványok rangsorának megváltoztatására vonatkozó szabályok ezen esetekben a kérelmezőket indokolatlan költséggel és kellemetlenséggel terhelik.”
Nos, miután végigolvastuk ezt a cikket, a „bank” helyére behelyettesítve a végrehajtót, a „hitel” vagy „kölcsön” helyére a tartozást és a „jelzálogjog” helyére a végrehajtási jogot, pontosan ugyanezek a megállapítások érvényesek.
A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.