Új lehetőség az új ingatlan nyilvántartásban: a kizárólagos használati jog bejegyzése közös tulajdonban

Szerző(k): Dr. Zalavári György LL.M. | 2023.07.20 | Ingatlan

Az ingatlanban fennálló közös tulajdon használatának egyik sok jogvitát és problémát generáló eleme a tulajdonosok között az ingatlan fizikai, tényleges használatának kapcsán történő megegyezés. 

A közös tulajdon használatának tulajdonostársak közötti megosztása tekintetében akár abból is fakadhatnak jogviták, ha a már korábban kialakult használati megosztás lényeges feltételei megváltoznak, és emiatt valamelyik fél igényli, hogy a használat kondícióit is módosítsák.

Kiváló példa erre a közös tulajdonban lévő, kétlakásos ikerház, amelyben a kertet osztatlanul és közösen használja az ingatlant közösen felépítő két, barátságban lévő család. A változás akkor szokott bekövetkezni, ha az ingatlan egyik részét bármely ok miatt egy ismeretlen részére értékesítik, akinek új tulajdonosként már más elképzelése van a közös kert használatára vonatkozóan. Ha ő szeretné már elkerítve használni a kert rá eső felét, ezzel rögtön a közös tulajdon használati viszonyainak megváltoztatását fogja igényelni. Ha ebben nem tudnak megegyezni, akkor a tulajdonosok egy hosszú jogvitának nézhetnek elébe.

A tulajdonostársak jó esetben akár szóban, a kialakult napi gyakorlatnak megfelelően is használhatják az ingatlan egyes részét kizárólagosan, de biztosabb, ha írásban rögzítik már előzetesen, hogy melyik tulajdonostárs az ingatlan mely részét, vagy az ingatlan egészét milyen idő intervallumban jogosult kizárólagosan használni. 

Ha banki hitelt veszünk igénybe egy közös tulajdonban lévő ingatlan egy részének megvásárlására, a pénzintézet minden esetben elő is írja az írásbeli használati megállapodás létrejöttét a kölcsön biztosításának feltételeként. 

Dr. Zalavári György ügyvéd praxisában egy ügyben már abból is merült fel probléma, hogy csak a bírósági perben, utólag derült ki a tulajdonostársak számára, hogy a jogelődjeik által több évtizede aláírt használati megállapodást a bíróság utólagos egyedi értelmezése alapján teljesen másként kellett volna használniuk.

Azonban ezeket az írásbeli megállapodásokat, illetve az ebből fakadó jogokat, kötelezettségeket eddig semmilyen nyilvántartásban nem tartották számon, nem volt lehetőség arra, hogy ezeket valamely hatósághoz benyújtva, akár mások számára is megismerhető módon rögzítsék.

Erre a problémára ad új megoldási lehetőséget a 2024 februárjában hatályba lépő új ingatlan-nyilvántartási törvény és az ennek részletszabályait tartalmazó kormányrendelet, amikor bejegyezhetővé teszi majd a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot. Ezzel a közös tulajdon használatának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése átláthatóbbá és biztosabbá teszi majd ezen ingatlanok jogi helyzetét, és a leendő vevők is előre láthatják majd, hogy milyen használati jogokat, kötelezettségeket szereznek meg az ingatlan tulajdoni illetőségeivel együtt.

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.