A közös tulajdon megszüntetése iránti perek

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2025.05.22 | Minden egyéb, ami érdekelheti

A közös tulajdon számos élethelyzetben előfordul, legyen szó öröklésről, házassági vagyonközösség megszűnéséről vagy akár közös ingatlanbefektetésről. Amikor a tulajdonostársak között érdekellentét alakul ki, gyakran merül fel a kérdés: hogyan lehet megszüntetni a közös tulajdont, és milyen jogi lehetőségek állnak rendelkezésre? Cikkünkben áttekintjük a közös tulajdon megszüntetésének módjait, a peres eljárás menetét, valamint kitérünk az 1/2017. (IX.11.) PK véleményben foglalt specialitásokra is.

A közös tulajdon megszüntetésének módjai

A közös tulajdon megszüntetésére a Polgári Törvénykönyv három fő lehetőséget biztosít:

1. Természetbeni megosztás – Ha az ingatlan természetben megosztható, akkor az egyes tulajdonostársak külön-külön tulajdonrészt kapnak. Ez tipikusan telkeknél vagy többlakásos ingatlanoknál lehet megoldás, ahol az ingatlan műszakilag (elvben és gyakorlatban is) megosztható, figyelemmel az adott helyen kialakítható legkisebb telekméretre is.
2. Megváltás / tulajdonba adás – Az egyik tulajdonostárs kifizeti a másikat (vagy a többieket), és egyedüli tulajdonossá válik, illetve ennek az inverze, azaz azt kéri az egyik fél, hogy a bíróság kötelezze a másik felet arra, hogy fizesse ki őt.
3. Az ingatlan közös értékesítése és az árbevétel felosztása – Ha egyik fél sem tudja kivásárolni a másikat, a bíróság általában ezt a megoldást részesíti előnyben.

Ha a felek nem tudnak megegyezni, bírósághoz fordulhatnak, amely az adott eset körülményei alapján dönt a legmegfelelőbb megoldásról.

Fontos tudni, hogy a bíróság nem alkalmazhat olyan módot, amely ellen mind a két fél tiltakozik és arra sem lehet kötelezni valakit, hogy megvegyen egy tulajdoni hányadot, ha ő azt nem akarja.

A peres eljárás menete

A közös tulajdon megszüntetése iránti perekben a bíróság elsődlegesen vizsgálja, hogy a természetbeni megosztás lehetséges-e. Ha nem, akkor a tulajdoni hányadok megváltására vagy az árverési értékesítésre kerülhet sor. Fontos tudni, hogy az ingatlan árverési értékesítése nem ugyan olyan szabályok szerint történik, mint az adósság miatti árverés, mivel a kikiáltási ár az ingatlan értkével megegyező, a bíróság által megállapított ár és ez automatikusan nem csökken semmilyen esetben sem. (Kizárólag a felek közös nyilatkozata alapján lehet módosítani ezen az áron.) Az viszont tény, hogy a végrehajtót megillető díjazás összege miatt ez hátrányosabb a tulajdonosok számára.

Az eljárás során igazságügyi szakértő is bevonható, aki felbecsüli az ingatlan értékét, illetve műszaki szempontból is véleményt ad a megoszthatóságról. Ha valamelyik fél nem kívánja elfogadni a szakértő véleményét, további bizonyításra is sor kerülhet.

Az 1/2017. (IX.11.) PK vélemény relevanciája

A Kúria Polgári Kollégiumának 1/2017. (IX.11.) PK véleménye kiemelten foglalkozik a közös tulajdon megszüntetésének joggyakorlatával. Néhány fontos megállapítása:

• Ha a természetbeni megosztás a rendeltetésszerű használatot ellehetetlenítené, akkor a bíróság azt nem rendelheti el.
• Az egyik tulajdonostárs kivásárlása esetén a megváltási árnak igazságosnak kell lennie, figyelembe véve az ingatlan forgalmi értékét.
• A közös tulajdon megszüntetésének folyamata során a bíróságnak figyelemmel kell lennie a felek méltányolható érdekeire, különösen akkor, ha az egyik fél lakhatása veszélybe kerülne.

A PK vélemény egyik legfontosabb specialitása, hogy kimondja: az ingatlan árverés útján történő értékesítése csak végső esetben alkalmazható, ha sem a természetbeni megosztás, sem a kivásárlás nem járható út (ultima ratio).

Összegzés

A közös tulajdon megszüntetése nem mindig egyszerű, különösen akkor, ha a felek között nincs egyetértés. A jogszabályok és a bírósági gyakorlat egyaránt törekszik arra, hogy a lehető legméltányosabb megoldás szülessen meg, figyelembe véve a tulajdonosok érdekeit. Ha Ön is ilyen helyzetben van, érdemes jogi szakértő segítségét kérni, hogy a legjobb megoldást találja meg.

Ha további kérdése van a témában, keressen bizalommal!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.