Új lakások kötelező jótállása

Szerző(k): Dr. Bihary Ákos LL.M. , Dr. Kaltenecker Dániel | 2022.06.16 | Ingatlan

Ha jótállásról avagy köznapibb nevén garanciáról olvasunk, először inkább gondolunk valamilyen elektronikai eszközre, autóra, mint épületekre. Pedig önálló kormányrendelet vonatkozik a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásra [181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet]. Jelen cikkünkben röviden a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás szabályait ismertetjük.

I. Mit jelent a garancia (jótállás)?

A válaszhoz először definiálni kell a hibás teljesítés és a kellékszavatosság fogalmát, mivel ezek ismeretében tudjuk pontosan meghatározni azt, mit jelent a jótállás.

Hibás teljesítésről akkor beszélünk, ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek [Ptk. 6:157. §]. Fontos rögzíteni, hogy ingatlanok adásvételénél a kötelezett szolgáltatása maga az ingatlan, a jogosult ellenszolgáltatása pedig a vételár.

A kellékszavatosság definíciója: olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik. 

Némi leegyszerűsítéssel azt mondhatjuk, hogy ingatlanok esetében a kellékszavatossági jog alapján a jogosultat az alábbi jogok illetik meg az alábbi logikai sorrendben:

1. kijavítás, vagy kicserélés

a) a kicserélésen a munkával elérhető eredmény részben vagy egészben való újbóli teljesítését kell érteni; és

b) a kijavítás vagy a szolgáltatás részben vagy egészben való újbóli teljesítése – a jogosult szerződésszerű teljesítéshez fűződő érdekei figyelembevételével – a munkával elérhető eredmény létrehozásának az eredetileg vállalthoz képest eltérő módjával is megvalósulhat; az ebből eredő többletköltségek a kötelezettet terhelik.;

2. árleszállítás vagy a hibának a kötelezett költségére történő kijavítása vagy mással való kijavíttatása;

3. elállás (jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye).

És akkor lássuk a jótállás (leánykori nevén garancia) definícióját: Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

A fentebb írtak alapján tehát jótállás esetében is elsősorban – amennyiben lehetséges – kijavítást vagy kicserélést kell kérnie a jogosultnak. Amennyiben nem lehetséges vagy a kötelezett nem vállalja, úgy a kötelezett költségére a jogosult maga javíthatja vagy javíttathatja ki.

II. Elhatárolás

A kellékszavatosság és a jótállás elhatárolása szempontjából a legfontosabb szabály, hogy a kellékszavatosságnál a jogosultnak kell bizonyítania, hogy olyan (rejtett) hibáról van szó, amely a teljesítés időpontjában is fennállt (azaz a hiba oka nem a használat következményeként jelentkezik), azaz valamilyen kivitelezési hibával állunk szemben. A jótállásnál ez a bizonyítási teher fordul meg, azaz a jótállás időtartama alapján a kötelezettnek kell(ene) bizonyítania, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett, praktikusan a hiba oka nem függ össze a kivitelezéssel.

Ingatlanok esetében sokszor nyilvánvaló, hogy a hiba oka a kivitelezéssel függ össze, sok esetben ez nem annyira egyértelmű, viszont a bizonyítás körülményessége és költségei okán a kivitelezők sokszor inkább megcsinálják a javítást, mint hogy belemenjenek egy kétséges kimenetelű jogvitába.

III. Kötelező jótállás

A Ptk. alapján ingatlanok esetében a jogosultat 5 évig illeti meg kellékszavatossági jog. A jótállás fentebb hivatkozott definíciója alapján jogszabály is kötelezheti a kivitelezőket jótállásra. Ilyen jótállásra kötelező szabály a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Kormányrendelet). A Kormányrendelet alapján az ingatlanok egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállásra kötelezi a kivitelezőket a jogszabály.

A Kormányrendelet 1. és 2. számú mellékleteiben foglalt épületszerkezetekre, továbbá lakás- és épületberendezések beépítésére, illetve beszerelésére, valamint a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire a kötelező jótállás időtartama 3 év. Ilyenek például: falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok.

A 3. számú mellékletben foglalt épületszerkezetek és az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékekre és anyagokra a jótállás időtartama 5 év. Ilyenek többek között: tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek.

A 4. számú mellékletben foglalt épületrészek esetében a jótállás időtartama 10 év. Ilyenek többek között: födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések.

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, a lakás vagy építmény tulajdonba adásáig a megrendelő, a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti.

Fontos azt is rögzíteni, hogy legkésőbb az ingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átruházni a jótállási jegyet; ugyanakkor ennek elmaradása nem érinti a vásárlót megillető jótállási jog fennállását, érvényesíthetőségét.

Érdemes tehát átnézni ezt a rövid Kormányrendeletet annak érdekében, hogy már előzetesen tisztába legyünk azzal, hogy a megvásárolt új építésű ingatlan egyes részei tekintetében meddig védi a vásárlót a jótállás.

Amennyiben a jótállással kapcsolatos kérdése van, és hatékony megoldásra van szüksége, keresse bizalommal az Ecovis Hungary Legal jogi szakértőit!

A blogcikk tájékoztató jelleggel készült, nem minősül egyedi ügyre alkalmazható hivatalos jogi véleménynek vagy jogi állásfoglalásnak. Az Ecovis Hungary Legal a jelen blogcikk egyedi ügyben történő felhasználásáért a jogi felelősségét kizárja.